上市公司中报季已经谢幕，关于中报解读的文章有很多，大多都基于单个公司做一些纵向解读，而且以民企为主。而作为行业中一直都比较稳健的央企物管公司，可能因为过于“稳”了，所以在漫天的解读文字中，能见度不那么高

  所以，我们这次把头部的四家央企物管公司拉出来，包括保利物业、中海物业、招商积余以及华润万象生活，将四家公司做了一个对比，以期能发现一些独特的观察视角。

  四家物管公司中保利物业的管理面积遥遥领先，多次并购后的华润万象生活仍未能赶上其他三家的规模，甚至连保利物业的一半都不到，屈居老末。

  按理来说，理想状态下，管理面积越大的公司，其营业收入及公司净利润也应与之相对应。但由于物业费水平的不同，确认收入的口径不同，业务结构的不同，以及经营效率的参差，导致收入和净利润并不与管理规模相等。

  所以，我们大家可以看到，管理面积遥遥领先的保利物业，在总收入上与其他几家差距并不大。这背后可以直观感受到的是，保利物业在管项目的平均物业费水平或许是这几家中最低的。

  从净利润上看，华润万象生活一家的净利润相当于保利物业和中海物业之和。这还在于华润万象生活拥有让其他三家，甚至全行业都羡慕的王牌现金牛业务——万象系列购物中心的轻资产运营。

  这里我们仍旧是想提一下合约面积，过去两年我们的认知是，物管公司的合约面积几乎都能达到在管面积的2倍。而目前来看，这样的现象会逐渐消失。这背后是诸多因素的共同作用，包括：房地产新开工面积的持续萎缩，地方国资城投主导拿地，存量项目外拓竞争白热化等。

  四家央企物管公司，只有保利物业和华润万象生活披露了合约面积，保利物业得益于关联方保利地产的支持，仍有大量储备面积。而华润万象生活的储备面积明显较弱。虽然关联方华润置地最近在大规模拿地，且销售额也跃居头部，但由于销售单价较高，实际能为华润万象生活贡献的增量面积有限。

  这也解释了为什么华润万象生活在行业并购遇冷后，仍要开启大规模并购。当然除了关联方面积支持有限这个原因外，华润系的并购基因也不容忽视。很多人也许忘记了，华润系雪花啤酒的崛起，就是大规模并购的结果，其背后，是几十家被收割的地方啤酒品牌。华润万象生活在物管行业的并购脚步会不会就此止步呢，远远不会。

  基础物管服务是各家的主要收入构成部分，收入占比都在50%以上。但从贡献的毛利润来看，华润万象生活的基础物管毛利占比仅不到24%，严格意义上来说，此公司是一个商管为主的公司，购物中心及写字楼运营业务贡献了60%的毛利润。

  对比其他三家的基础物管业务，保利物业的毛利率最高，超过17%，招商积余的毛利率最低，仅有10.6%。招商积余的毛利率之所以落后这么多，主要是由于其非住宅业态的收入占比相对较高。

  而这里则出现了一个奇怪的现象，保利物业以3.8亿的非住面积创造了20亿的收入，而招商积余仅用2亿的面积创造了近40亿的收入。

  两家公司的数据出现这么大的分歧，这样一个时间段，我们要引入第三者来做对比，由于中海物业和华润万象生活均未披露有关数据，所以我们决定去找其他有类似数据的上市物管公司，很遗憾，现在上市物管公司数据披露越来越简单，这部分数据几乎都没有披露。唯一勉强能够对比的是新大正，其上半年在管面积约为1.4亿平米，在管业态均为非住，公司整体收入约为15亿，面积收入比恰好是在保利物业和招商积余的中间位置。这么看来，行业内非住业态的各项数据口径，确实有点混乱的感觉了。

  在没有有关数据佐证的情况下，我们不妨做一个简单探讨，可能的原因有哪些。首先，各公司非住业态的内部业态结构差距比较大，拿招商积余来说，非住业态中，办公业态面积占比仅16.6%，却贡献了17亿的收入，收入占比高达43.5%。其次，收入确认方式可能有差异，有些项目以项目总金额确认收入，有些以净收入确认为收入。最后，非主业态的面积确认方式可能有差异。

  最后我们来对比一下员工成本，由于招商积余并未披露员工数及员工成本，所以我们这部分仅对比三家。

  从员工数上看，保利物业虽在管面积最大，但员工数最少，而中海物业仍保有超过5万的正式员工。从近两期的员工人数变动情况来看，保利物业和中海物业目前正在进行大规模的员工结构调整，原因也格外的简单，就是用外包来替代正式员工。而中海物业的调整节奏落后于保利物业。

  前面我们介绍了各家的基础物管毛利率，保利物业17.03%，中海物业14.7%，保利物业的基础物管毛利率要略胜一筹。但由于我们不清楚两家服务成本的确认方式是否一致，所以暂时也无法判断服务外包后是否明显降低服务成本。此前中海物业曾在年报中披露，其将部分后勤人员调移至前线项目工作，加强一线员工应对能力。后勤人员成本从管理费用当中转移到项目上，成为服务成本，所以造成它的毛利率水平有所降低。

  从我们计算的每名员工的月均成本来看，保利物业的员工平均月薪超过了1万元，中海物业的平均月薪超过9000。这一数据相比前两年已经是大幅提升。

  平均月薪大幅度增长的背后，主要是薪资较低的一线员工大幅外包后，平均月薪在数据计算层面出现技术性增长，但也从某些特定的程度上反映了物业公司中后台管理成本的持续上涨。

  我们一直在提一线服务人员成本的刚性上升，但这两年的真实的情况却是，一线员工的成本微涨甚至有下降趋势，这背后一种原因是经济下行导致的就业难，另一方面是老龄化导致的大龄劳动人口的增加。而反观各企业的管理成本则是在持续上升。