《嘉峪关市人民代表大会常务委员会关于修改〈嘉峪关市物业服务管理条例〉的决定》经2024年4月23日嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,已由2024年5月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准，现予公布，自2024年7月1日起施行。

  （2024年4月23日嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 2024年5月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）

  嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议决定对《嘉峪关市物业服务管理条例》作如下修改：

  二、删去第十一条第一款中的“合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的详细的细节内容、标准和费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任等”。

  四、删去第三十条第八项中的“每半年公示业主委员会委员交纳物业费、维修资金情况”。

  六、将第三十六条修改为：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

  七、将第四十五条第一款修改为“业主能自行管理物业，也能委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

  九、删去第五十四条中的“物业费按房屋建筑面积计算，经业主共同决定，可以按月、季度或年度收取”。

  十、将第六十三条第一款第一项修改为：“擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”

  十二、删去第六十六条中的“并经相关供能运营单位验收合格，待质保期满后移交。投入到正常的使用中的项目，依法依规移交给专业供能运营单位，实行专业化运营管理，专业运营单位不得拒绝接收”。

  十三、将第七十二条第一项修改为：“违反本条例第六十三条第一款第一项规定的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下的罚款。造成损失的，依法承担赔偿相应的责任。”

  将第三项修改为“违反本条例第六十三条第一款第五项至第十四项规定的，由有关部门依法查处。”

  （四）将第六十三条第一款第十项中的“制造、发出严重干扰周围居民生活的环境噪声”修改为“制造、发出超标噪声”。

  将第二款中的“应当向街道办事处、镇人民政府或者行政执法机关报告”修改为“应当向有关部门报告”。

  （七）将七十三条中的“住房和城乡建设主管部门、有关部门、专营单位的”修改为“国家”。

  《嘉峪关市物业服务管理条例》根据本决定作相应修改，并对条文顺序作相应调整，重新公布。

  （2022年12月20日嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2023年3月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议批准 根据2024年4月23日嘉峪关市第十一届人大常委会第十八次会议通过 2024年5月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准的《嘉峪关市人民代表大会常务委员会关于修改〈嘉峪关市物业服务管理条例〉的决定》修正）

  第一条为了规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

  本条例所称物业服务管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业服务管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条物业服务管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的党建引领下的治理架构。

  第四条市人民政府应当加强物业服务管理工作的组织领导，建立综合协调机制，统筹和协调物业服务管理各项工作，推进物业服务管理规范化、市场化。

  第五条住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

  （五）建立健全物业服务管理纠纷行业调解机制，物业服务规范与质量考核体系，业主委员会、物业管理委员会委员培训制度；

  （七）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称维修资金）交存、使用做监督管理；

  （八）每年对全市物业行业总体情况做调查研究、分析问题，提出整改落实方案;

  第六条市人民政府相关主管部门，按照各自职责负责物业服务管理活动相关监督管理工作：

  （一）发展和改革部门负责完善物业服务收费价格政策，会同相关部门制定普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费标准；

  （二）市场监督管理部门负责指导查处物业服务价格收费违法违规行为和特种设备安全监督管理工作；

  （四）应急管理部门负责监督管理消防工作;消防救援机构负责指导和督促落实消防安全责任，依法开展消防监督检查；

  （五）城管执法部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物和侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为；

  （六）环境卫生管理部门负责处置生活垃圾，查处违反环境卫生管理规定的行为；

  第七条街道办事处、镇人民政府负责本行政区域内物业服务管理活动的指导和监督工作，依法履行下列职责：

  （六）协调和监督老旧住宅小区物业服务管理，开展未进驻物业服务住宅的基础物业服务或者自助物业服务；

  （七）组织居民委员会、村民委员会、物业服务人对物业服务管理区域进行定期巡查，及时劝阻、制止违法违规行为；

  第八条物业服务管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，推动物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务管理行业健康发展。

  第九条物业服务管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

  规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业服务管理区域。

  第十条有以下情形之一的，可以将其确定为一个物业服务管理区域，并由一个物业服务人实施物业服务管理：

  （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

  根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业服务管理区域，建筑物规模一般不小于三万平方米。

  第十一条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，依法签订前期物业服务合同。

  前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

  第十二条建设单位与前期物业服务人应当在住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导、监督下，共同确认物业服务管理区域，对物业服务管理区域内的共有部分、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，并向业主公开查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

  第十三条规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定物业服务用房。但最低不能低于四十平方米。物业服务用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让、出租和抵押物业服务用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中予以调剂安排。

  第十四条在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：

  （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

  物业已投入使用，前款所列资料尚未移交的，应当移交；资料不齐全的，应当在约定时间内补齐。

  第十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

  第十六条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第十七条前期物业服务合同期限届满前，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业服务管理事项进行表决。

  （一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务； （二）提议召开业主大会，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

  （二）遵守物业服务管理区域内共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求；

  （三）执行业主大会、业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二十条业主可以设立业主大会。业主大会由物业服务管理区域内全体业主组成，代表和维护物业服务管理区域内全体业主的合法权益。

  一个物业服务管理区域成立一个业主大会。已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

  符合前款规定的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。

  第二十一条住房和城乡建设主管部门应当在接到成立业主大会书面材料后三十日内，会同街道办事处、镇人民政府对材料进行审核，符合业主大会成立条件的，由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

  筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

  筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会推荐产生；业主代表资格应当参照适用本条例第二十六条和第二十七条有关业主委员会委员候选人条件及推荐产生的规定。

  筹备组成立七日内，应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务管理区域内显著位置公示。

  第二十二条筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务管理区域内显著位置公示：

  业主大会议事规则，依法应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和增补等事项。

  业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担，无建设单位或者原产权单位的，由全体业主承担。

  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，或者通过互联网方式召开。业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务管理区域内显著位置公示，并告知物业所在地的居民委员会、村民委员会。

  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府组织召集。

  第二十五条业主大会会议依法作出的决定，对本物业服务管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业服务管理区域内显著位置公示。

  物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

  第二十六条业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务管理区域的实际情况确定。

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单。

  第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业服务管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

  第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向住房和城乡建设主管部门和物业所在地的街道办事处、镇人民政府备案：

  住房和城乡建设主管部门、物业所在地的街道办事处、镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并解散筹备组。

  第三十条业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

  （一）召集业主大会会议，报告年度物业服务管理的实施情况、业主委员会履职情况；

  （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

  （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

  （六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

  （七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

  （十一）配合、支持街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

  第三十一条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次；经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当在七日内召开临时会议。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的村民委员会、居民委员会，并听取意见和建议。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

  （三）拒绝、拖延提供物业服务管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

  （五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

  业主委员会委员有前款所列行为的，业主、街道办事处、镇人民政府提议业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

  第三十三条业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自行终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认：

  第三十四条业主委员会成员不足时，可以按业主大会议事规则完成增补，业主委员会成员不足总数二分之一的，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

  因物业服务管理区域调整，新合并进入的区域，按照物业专有面积所占比例增补业主委员会委员，并进行公示。

  业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、镇人民政府办理变更备案手续。

  因物业服务管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

  第三十五条业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、镇人民政府应当督促其履行职责。

  第三十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

  第三十七条街道办事处、镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业服务管理事项，并推动符合条件的物业服务管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。

  未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第二十三条和第三十条规定的业主大会和业主委员会的职责。

  第三十九条物业管理委员会由社区、镇党组织及居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，临时代替业主委员会开展工作，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

  物业管理委员会主任由社区、镇党组织代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业服务管理区域内显著位置公示。

  第四十条未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日向物业所在地的街道办事处、镇人民政府备案。

  成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府申请备案：

  物业所在地的街道办事处、镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案。

  第四十一条物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

  会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。

  物业管理委员会按照本条例第三十条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示十个工作日。

  第四十二条物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第四十三条已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照规定备案的，或者因物业服务管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业服务管理区域内显著位置公示。

  第四十四条物业服务管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公开公平的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

  第四十五条业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备从业条件的技术服务机构和相应资格从业人员实施。

  第四十六条业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

  第四十七条业主共同决定由物业服务人提供物业服务的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标，继续聘用原物业服务人的除外。

  第四十八条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

  （三）定期听取业主大会、业主委员会、物业管理委员会、业主的意见和建议，接受监督，改进和完善服务；

  （四）对改变小区原景观面貌、违法建设、违规出租房屋、违规停放电动车及充电、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门；

  （五）制定服务管理区域的消防安全制度，落实消防安全责任，开展防火检查、巡查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，对消防车通道实行标志和标线标识管理，接入消防物联网，确保消防设施、器材以及消防安全标志完好有效，组织消防安全宣传，制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练；

  （六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告，配合供能运营单位开展入户排查工作，协调隐患排除工作；

  （七）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

  （十）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业服务管理相关工作；

  第四十九条物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第五十条物业服务人应当在物业服务管理区域内显著位置设置公示栏，并通过市物业服务监管平台，如实公示、及时更新下列信息：

  （一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

  （三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案以及应急处置方案等管理档案；

  （四）上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

  （五）上年度公共水电热费用等分摊情况、物业费、公共收益收支与维修资金使用情况；

  物业服务管理法律法规、物业服务人、业主委员会信息以及收费方式和标准，应予持续公示；分摊费用、公共收益收支情况每半年公示一次；业主委员会、物业管理委员会决定事项公示期不少于十日。公示期业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

  （三）小区监控系统、电梯、加压设施设备、有限空间等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维护、养护记录；

  第五十二条业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时交纳物业费。业主违反约定逾期不交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内交纳，合理期限届满仍不交纳的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  第五十三条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房和未成立业主委员会的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

  住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业服务管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应当由原建设单位负责，不得动用维修资金或由业主承担。

  物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

  第五十五条利用物业共有部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有。

  第五十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

  依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

  物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

  物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

  第五十七条业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并退出物业服务管理区域：

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业服务管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向住房和城乡建设主管部门、街道办事处和镇人民政府报告。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务管理区域期间，维持正常的物业服务管理秩序。

  新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部位、共用设施设备进行查验，并与相关供能运营单位签订供水、排水、供热、供电、垃圾清运等书面协议。

  第五十八条支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业服务管理，鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧小区。对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区，鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧小区综合环境，创造物业服务进驻条件。

  第五十九条物业服务管理区域突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供供水、供电、供气、供暖、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六十条突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、镇人民政府指导下依法落实应急预案和各项应急措施。

  第六十一条住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定，定期组织街道办事处、镇人民政府对物业服务人进行考核，评定物业服务项目星级等级。考核时，应当听取业主、业主委员会、居民委员会、村民委员会的意见，考核结果应当向社会公布。

  第六十二条住房和城乡建设主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业服务管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关部门应当对投诉、举报及时做出详细的调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

  第六十三条业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业，不得实施下列行为：

  （六）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

  （七）电动自行车、电动摩托车、电动平衡车及其蓄电池在室内公共区域、疏散走道、楼梯间、安全出口或者室内停放、充电；

  （十二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

  发生以上行为的，利害关系人有权投诉、举报；业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向有关部门报告。

  第六十四条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

  物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人违反相关规定进行装饰装修的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

  第六十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  第六十六条新开发建设项目，建筑设计企业按照国家技术标准、专业技术规范和相关运营单位意见建设水、电、气、热以及通讯等专业设施设备。

  第六十七条供水、排水、供电、供气、供热等专业运营单位，应当按以下规定负责物业服务区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：

  （二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；

  （四）已实行分户控制的，入户阀门外（含入户阀门、热计量表）的供热设施设备；未实行分户控制的，热用户建筑热力入口阀门外（含阀门）的供热设施设备；

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业服务管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第六十八条物业服务人应当对物业服务管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和专业维保；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

  第六十九条物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

  第七十条建筑设计企业有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门按照以下规定予以查处：

  （一）违反本条例第十三条规定，在物业服务管理区域内不按照规定配置必要的物业服务管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

  （二）违反本条例第十四条规定，不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

  第七十一条物业服务人有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

  （一）违反本条例第四十八条第八项规定，泄露业主个人信息的，由有关部门依法处理。

  （二）违反本条例第四十九条规定，将一个物业服务管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

  （三）违反本条例第五十五条规定，擅自利用物业共有部分、共用设施设备做经营的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

  （四）违反本条例第五十七条规定，拒不移交有关资料的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

  第七十二条业主、物业使用人在物业服务管理区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

  （一）违反本条例第六十三条第一款第一项规定的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下的罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。

  （二）违反本条例第六十三条第一款第二项至第四项规定的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下的罚款；对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

  （三）违反本条例第六十三条第一款第五项至第十四项规定的，由有关部门依法查处。

  第七十三条国家工作人员在物业服务管理活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依照法律来追究刑事责任。

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